Ausgangslage:

In der Sitzung des Planungsausschusses des Regionalen Planungsverbandes Oberfranken – West vom 28.04.2022 wurde die Fortschreibung des Kapitels B VI „Siedlungswesen“ beschlossen. Daraufhin wurde das entsprechende Beteiligungsverfahren eingeleitet und die Gemeinde Unterleinleiter hierüber informiert. Auf Anfrage hinsichtlich Fristverlängerung zur Abgabe einer Stellungnahme wurde eine Verlängerung bis zum 14.10.2022 gewährt.

 

Ursächlich für die Fortschreibung sind die Änderungen der raumordnerischen Vorgaben des Bayerischen Landesplanungsgesetzes (BayLplG) vom 23.12.2020 und des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP) vom 03.12.2019.

 

Durch die Vorgaben des BayLplG in Art. 2 Nr. 2 Ziele der Raumordnung und Art. 3 Grundsätze der Raumordnung wird ein Großteil, der bisher als „soll“-Ziele enthaltenen Festlegungen zukünftig als Grundsätze der Raumordnung im Regionalplan festgelegt.

 

„Ziele des Regionalplans (Z) sind nach § 3 Raumordnungsgesetz (ROG) verbindliche Vorgaben in Form von räumlich und sachlich bestimmten oder bestimmbaren, vom Träger der Raumordnung abschließend abgewogenen (§ 7 Abs. 2 ROG) textlichen oder zeichnerischen Festlegungen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums. Sie sind von allen öffentlichen Stellen und von dem in § 4 Abs. 1 ROG genannten Personen des Privatrechts bei ihren raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen als rechtsverbindliche Vorgaben zu beachten und begründen für die Bauleitplanung eine Anpassungspflicht.“

 

„Grundsätze (G) beinhalten Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums als Vorgaben für nachfolgende Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen.

Die Ziele und Grundsätze des Regionalplans sind das Ergebnis eines umfassenden Abwägungsprozesses. Durch seine am Ende des Verfahrens erlangte Rechtskraft trägt der Regionalplan zur Planungssicherheit und zur Beschleunigung von Verwaltungsverfahren bei. Er stellt darüber hinaus für jeden Bürger eine zuverlässige Orientierungshilfe dar.“

 

Das Kapitel B VI „Siedlungswesen“ wurde aufgrund zahlreicher Änderungen vollständig überarbeitet. Die vorgenommenen Änderungen, wurden im Text nicht kenntlich gemacht.

 

Nachfolgend werden die einzelnen Themenfelder des Kapitels Siedlungswesen mit Grundsätzen und Zielen auszugsweise vorgestellt.

 

 

1.         Ressourcenschonende Siedlungsentwicklung:

1.2     Grundsatz (G): „Neue Siedlungsflächen sollen vorrangig in den Hauptorten und Siedlungsschwerpunkten der Gemeinden konzentriert werden. Besondere Eignung für die Wohnbauentwicklung weisen Standorte auf, an denen eine räumliche gebündelte Versorgung mit öffentlichen und privaten Gütern und Dienstleistungen möglich ist.“

 

Erläuterung:

„Die Siedlungsentwicklung aller Gemeinden soll sich vorrangig an Hauptorten oder solchen Siedlungsschwerpunkten konzentrieren, in denen Einrichtungen der Daseinsvorsorge konzentriert sind und eine zeitgemäße Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln gewährleistet ist.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Grundsätzlich besteht mit den Inhalten des Grundsatzes 1.2 zur ressourcenschonenden Siedlungsentwicklung Einverständnis. Es sollte jedoch beachtet werden, dass die Entwicklung einzelner Ortsteile neben dem Hauptort, durch diese Formulierung eingeschränkt werden könnte. Auch kleinere Ortsteile sollen vor dem Hintergrund der vorrangigen Innenentwicklung eine Perspektive zur Baulandentwicklung besitzen. Voraussetzung bei der Schaffung neuer Baulandflächen, müssen jedoch die vorrangige Entwicklung von bereits vorhandenen Baulandpotentialen und der gesicherte Vollzug des neu geschaffenen Baurechts sein. Eine Bevorratung der Baugrundstücke muss zwingend verhindert werden. Die Begründung zum formulierten Grundsatz Nr. 1.2 sollte entsprechend angepasst werden.

 

1.4     (G): „Auf flächeneffiziente Siedlungsformen sowie eine angemessene Verdichtung bestehender Siedlungsentwicklung soll in allen Gemeinden der Region geachtet werden.“

 

Erläuterung:

„Flächenschonende Siedlungsformen und verdichtete Bebauung erhöhen daneben sowohl die Effizienz und Wirtschaftlichkeit von technischer als auch sozialer Infrastruktur, verbunden mit nicht unerheblichen Kostenersparnissen bei Erschließungs- und Unterhaltskosten für die Kommune.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Vor dem Grundsatz des Baugesetzbuches schonend mit Grund und Boden umzugehen, ist eine flächenschonende Bebauung zu empfehlen. Mit dem Grundsatz besteht Einverständnis.

 

1.5     (Z): „Vor Inanspruchnahme unbebauter Flächen im Außenbereich sind alle Potentiale der Innenentwicklung zu prüfen und vorrangig zu nutzen soweit sie mit den städtebaulichen Zielen vereinbar und verfügbar sind.“

 

Erläuterung:

„Eine Nutzbarkeit dieser Flächen scheidet aus, wenn diese zum Planungszeitpunkt nachweislich nicht zur Verfügung stehen (z.B. aufgrund anderweitiger Nutzungsabsichten oder fehlender Verkaufsbereitschaft der Eigentümer) oder die Gemeinde hier alternative städtebauliche Entwicklungsziele verfolgt.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Grundsätzlich besteht mit der vorrangigen Bebauung vorhandener Innenentwicklungspotentiale Einverständnis. Leider bestehen nicht ausreichend gesetzliche Grundlagen, welche die Verwendung von Grund und Boden als Spekulationsobjekt verhindern. Die Instrumente, welche den Kommunen zur Verfügung stehen, um bestehende Potentiale zu aktivieren müssen vom Gesetzgeber erweitert werden. Der Gesetzgeber muss Regelungen schaffen, welche ein Zurückhalten bebaubarer Grundstücke unattraktiv macht und die spekulative Wertschöpfung reduziert.

 

1.7     (Z): „In allen Gemeinden ist der Entstehung von Baulücken und Bodenspekulationen durch geeignete Instrumente entgegenzuwirken.“

 

Erläuterung:

„Um zumindest der künftigen Entstehung solcher Baulücken und Bodenspekulationen entgegenzuwirken und eine zeitnahe und vollständige Bebauung neuer Siedlungsflächen sicherzustellen, sind alle Gemeinden dazu angehalten, das hierfür vorhandene bauplanungsrechtliche Instrumentarium zu nutzen. (Beispiele: Nachfragegesteuerte Erschließung von Baugebieten in Abschnitten, Kommunaler Zwischenerwerb von Bauland, Grundstücksvergabe durch die Gemeinde nur mit Bauverpflichtung und Rückkaufsrechten, Zielbindung in städtebaulichen Verträgen, etc.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Grundsätzlich besteht mit der Sicherung des Vollzugs des neu geschaffenen Baurechts Einverständnis. Wie bereits zuvor unter Nr. 1.5 beschrieben, ist es für die Erfüllung dieser Zielvorgabe entscheiden, dass den Gemeinden weitere vollzugskräftige Instrumente vom Gesetzgeber zur Verfügung gestellt werden.

 

 

1.9     (G): „Bei allen Siedlungstätigkeiten sollen die Herausforderungen durch den Klimawandel berücksichtigt werden. Insbesondere bei der Ausweisung neuer Baugebiete und bei der Nachverdichtung soll auf klimaresiliente und wassersensible Konzepte und Bauweisen geachtet werden.“

 

Erläuterung:

„Gebietsbezogene Ansatzpunkte sind etwa das Freihalten von Durchlüftungsachsen, Erhaltung von genügend Grünflächen oder das Leitbild der „Schwammstadt“, bei der Niederschläge soweit möglich direkt dort wo sie anfallen, in Grünflächen gespeichert, gereinigt, versickert, verdunstet oder – etwa zur Bewässerung – wiederverwendet werden.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Mit dem Grundzug besteht Einverständnis.

 

 

2.         Freiraumschonende Siedlungsentwicklung:

2.1     (G): „Besonders schützenswerte Landschaftsteile sowie der Zugang zu diesen sollen grundsätzlich von einer Bebauung freigehalten werden. In der Region sollen dabei vor allem Natur- und Landschaftsschutzgebiete, Natura 2000 Gebiete, Schutzwälder, Erholungswälder und Bannwälder, Überschwemmungsgebiete und Trinkwasserschutzgebiete beachtet werden.“

 

Erläuterung:

„An fernwirksamen Hanglagen und visuellen Leitstrukturen z.B. an den Steillagen des Main- oder Wiesenttals, am Alb-, Haßberge- und Steigerwaldtrauf sowie am Anstieg zum Frankenwald sind Flächeninanspruchnahmen für Siedlungszwecke zur Bewahrung des Landschaftsbildes möglichst zu vermeiden.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Mit dem Grundzug besteht Einverständnis.

 

 

 

3.         Gewerbliche Siedlungsentwicklung:

3.3     (G): „Standorte mit günstigen infrastrukturellen Voraussetzungen für industriell-gewerbliche Nutzungen sollen vorrangig in interkommunaler Zusammenarbeit entwickelt werden.“

 

Erläuterung:

„Zur Schonung der Landschaft und zur Verringerung des Flächenverbrauchs bieten sich interkommunale Industrie- und Gewerbeflächen an. Vorteile sind u.a.

-     Weiterer Zersiedelung kann entgegengewirkt werden

-     Inanspruchnahme von Grund und Boden kann reduziert werden

-     Kostenrisiko für die Erschließung dieser Gebiete verteilt sich auf mehrere Schultern

-     Etc.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Mit dem Grundzug besteht Einverständnis.

 

 

4.         Wohnungswesen:

4.3     (G): „In den Tourismusgebieten Frankenwald, Fränkische Schweiz, Oberes Maintal und Coburger Land, Haßberge und Steigerwald sollen vorwiegend nur Freizeitwohngelegenheiten und Campingplätze errichtet werden, die überwiegend und auf Dauer wechselnden Benutzern zur Erholung dienen, soweit diese Vorhaben nicht zu einer Überlastung des Naturraums führen.“

 

Erläuterung:

„Der zunehmenden Tendenz, derartige Erholungseinrichtungen in Zweitwohnungen oder Dauerstellplätze umzuwandeln, muss entgegengewirkt werden.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Mit dem Grundzug besteht grundsätzlich Einverständnis. Die Entwicklung von sog. „Tiny-house“ Gebieten sollte jedoch von diesem Grundsatz ausgenommen sein. Aufgrund der Baumasse und technischen Ausstattung von Tiny-Houses empfiehlt es sich häufig diese Gebiete an die bestehende Infrastruktur eines Campingplatzes anzuschließen. Diese Art Wohnform nimmt je Wohneinheit wenig Grund und Boden in Anspruch. Zudem ermöglicht es einer weniger begüterten Bevölkerungsgruppe die Möglichkeit eigenen Wohnraum zu schaffen.

 

 

5.         Städtebau und Dorferneuerung:

5.1     (G): „Die Möglichkeiten der städtebaulichen Sanierung und der Dorferneuerung sollen weiterhin genutzt werden um Stadt- und Ortsteile in ihrer Funktion, Struktur und Gestalt zu erhalten, zu erneuern und weiterzuentwickeln. Dafür sollen übergeordnete integrierte Stadtentwicklungskonzepte zugrunde gelegt und Maßnahmen der Innenentwicklung vorrangig umgesetzt werden.“

 

Erläuterung:

„(…) Dabei gilt es für jede Gemeinde je nach Größe und Lage angemessene Lösungsansätze zu finden, die auf eine nachhaltige Entwicklung abzielen. Um der Komplexität der Aufgabe gerecht zu werden, ist eine integrierte Herangehensweise nahezulegen, um Ressourcen zu bündeln, Synergien zu nutzen, Konflikte rechtzeitig zu klären.

(…)

Unterschiedliche Aspekte und Handlungsräume werden in einem integriertem Stadtentwicklungskonzept (ISEK) gemeinsam betrachtet und Ziele definiert. Zu den Zielen zählen u.a. die Stärkung der Zentren, die Schaffung nachhaltiger und bedarfsgerechter Siedlungsstrukturen bei gleichzeitiger Behebung von Missständen und Funktionsverlusten, Vorrang der Innenentwicklung, die Schaffung bezahlbaren und zeitgemäßen Wohnraums, Belange der Mobilität, des Klimaschutzes etc.

(…)

Die Einbettung und Bündelung der Einzelmaßnahme in einem übergeordneten Rahmen garantiert eine nachhaltige und städtebaulich abgestimmte Entwicklung.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Mit dem Grundzug Nr. 5.1 besteht Einverständnis.

 

5.2     (G): „(…) Auf charakteristische Ortsbilder und Siedlungsformen auch im Zusammenhang mit landschaftlich prägenden Strukturen sollen in allen Teilen der Region, insbesondere im Frankenwald, in der Fränkischen Schweiz und im Steigerwald Rücksicht genommen werden.“

 

Erläuterung:

„Die Erhaltung historisch gewachsener Ortskerne und Stadtstrukturen hat wesentliche Bedeutung für die Identität einer Region.

(…)

Der Bedarf an Bauflächen steht in solchen Gemeinden vielfach im Spannungsverhältnis zu den Erfordernissen der Ortsbildgestaltung. Um beiden Seiten gerecht zu werden kommt es vor allem darauf an, bei der Gestaltung neuer Baugebiete die charakteristischen Eigenarten des jeweiligen Ortes aufzugreifen und weiter zu entwickeln.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Mit dem Grundzug Nr. 5.2 besteht Einverständnis.

 

 

Sachverhalt während des Sitzungsverlaufes:

Alexander Ebert vom Bauamt der Verwaltungsgemeinschaft Ebermannstadt stellt den Sachverhalt ausführlich dar.

 

Beschlussvorschlag:

Der Gemeinderat folgt den vorangegangenen Stellungnahmen der Verwaltung. Unter der Voraussetzung, dass die zuvor angebrachten Anregungen und Hinweise im Zuge der Abwägung geprüft und berücksichtigt werden, stehen der Verordnung zur Änderung des Kapitels B VI „Siedlungswesen“ des Regionalplanes Oberfranken – West (Stand: 28.04.2022) keine Bedenken entgegen.

Abstimmungsergebnis: 11 : 0