Ausgangslage:

Es ist geplant, auf dem Grundstück Fl. Nr. 1592/2 der Gemarkung Unterleinleiter ein Einfamilienwohnhaus mit Doppelgarage und Abstellraum zu errichten.

 

Der Antragssteller möchte im Zuge eines Vorbescheidverfahrens prüfen lassen, ob das geplante Vorhaben genehmigungsfähig ist.

Dem Antrag auf Vorbescheid ist ein Fragenkatalog hinsichtlich der Zulässigkeit des geplanten Vorhabens beigefügt. Nachfolgend wird auf die entsprechenden Fragen eingegangen.

 

Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit:

 

☒	Qualifizierter Bebauungsplan (§30 Abs. 1 BauGB) „Helmersleite“
☐	Bebauungsplan in Aufstellung (§33 BauGB)
☐	Im Zusammenhang bebauter Ortsteile (§ 34 BauGB)
☐	Örtliche Bauvorschriften (Art. 81 BayBO) – Gestaltungssatzung
☐	Außenbereich (§ 35 BauGB)	privilegiert     ☐ ja                   ☐ nein

 

 

Überprüfung der Erschließung:

 

	gesichert	nicht gesichert	nicht erforderlich
Wegemäßige Erschließung	☒	☐	☐
Abwasserbeseitigung	☒	☐	☐
Wasserversorgung	☒	☐	☐

 

Das geplante Bauvorhaben steht folgenden Festsetzungen des Bebauungsplanes entgegen:

		Bebauungsplan	Bauvorhaben
1.	Dachneigung	25° - 30°	30° - 35°
2.	Garagenstandort / Unterschreitung der Anbauverbotszone von der Kreisstraße	15 m	7,50 m
3.	Baufenster	Festgesetztes Baufenster für Garagen (K)	Außerhalb der festgesetzten Fläche

 

Fragenkatalog des Antragstellers:

 

Frage 1: Die Anbauverbotszone zur Kreisstraße wird mit der Garage unterschritten. Geplant ist ein Abstand von 7,50 m. Als Vergleichsfall werden die Garagen der Hausnummer 10 (Nachbar) herangezogen. Ist eine Befreiung möglich?

 

Antwort: Eine Befreiung der Anbauverbotszone kann die Gemeinde nicht erteilen. Zuständig ist in diesem Fall das Tiefbauamt des Landratsamtes Forchheim.

 

Frage 2: Bauweise E + l (ohne Keller, DG kein Vollgeschoss) zulässig?

 

Antwort: Der Bebauungsplan setzt für das Flurstück die Bauweise E + 1 fest. Das Vorhaben entspricht demnach der Festsetzung des Bebauungsplans.

 

Frage 3: Wegen einer geplanten PV-Anlage soll das Walmdach mit einer Dachneigung von 30° - 35° ausgeführt werden. Kann eine Befreiung in Aussicht gestellt werden?

 

Antwort: Der Bebauungsplan setzt für das Flurstück eine Dachneigung von 25° - 30° fest. Eine Befreiung von der Festsetzung wurde im Plangebiet bereits erteilt, u.a. bei dem Nachbargebäude (Dürrbrunnenstraße 10). Das Gebäude wurde mit einer Dachneigung von 45° errichtet. Aus Sicht der Verwaltung kann die Befreiung befürwortet werden. Über die Befreiung entscheidet der Gemeinderat.

 

Frage 4: Ist die Situierung des Baukörpers auf dem Baugrundstück (vgl. Lageplan mit Baukörper) zulässig?

 

Antwort: Das Wohnhaus kommt innerhalb des Baufensters zum Liegen. Die Garage liegt außerhalb der festgesetzten Fläche für Garagen und Nebengebäude. Eine Befreiung vom Gebäudestandort wurde im Plangebiet (u.a. Dürrbrunnenstraße 10) bereits erteilt.

 

Durch die Errichtung des Gebäudes soll eine weitere Zufahrt zum Flurstück 1592/2 Gem. Unterleinleiter geschaffen werden. Im Jahr 1995 wurde am Genehmigungsverfahren des Bauantrages „Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Fertiggaragen“ (Dürrbrunnerstraße 10) aufgrund der benötigten Zufahrt (Kreisstraße) das Tiefbauamt des Landkreises Forchheim beteiligt.

 

Folgendes wurde in der Stellungnahme der Fachbehörde festgehalten:

„Die Genehmigung einer Zufahrt zum Zwecke der Wohnbebauung ist nach Art. 18 BayStrWG sondernutzungserlaubnispflichtig. Diese Erlaubnis kann bei einer eventuellen Bebauung aller Voraussicht nach erteilt werden. Bei einer Bebauung mit 2 Wohnhäusern sollten die Zufahrten möglichst zu einer Zufahrt zusammengefasst werden.“

 

Sollte aufgrund der o.g. Stellungnahme der Fachbehörde an einer Zufahrt festgehalten werden, wäre der Garagenstandort gegebenenfalls anzupassen.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Baugrundstück befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans „Helmersleite". Aufgrund der o.g. Erläuterungen kann die Verwaltung Befreiungen von den Festsetzungen zur Dachneigung und zum Baufenster befürworten.

 

Das Grundstück Fl. Nr. 1592/2 der Gem. Unterleinleiter wird durch einen öffentlichen Kanal in der Dürrbrunnerstraße erschlossen und durch einen Grundstücksanschluss an die öffentliche Einrichtung angeschlossen (Dürrbrunnerstraße 10 = erster Anschluss).

Nach der Entwässerungssatzung der Gemeinde Unterleinleiter besteht pro bebautem und anschlussbedürftigem Grundstück nur ein Anspruch auf einen (einzigen) Grundstücksanschluss. Beantragt der Grundstückseigentümer die Herstellung eines weiteren Grundstücksanschlusses an den Mischwasserkanal der Gemeinde, hat der Grundstückseigentümer vor Einreichen des Bauantrages eine Kostenvereinbarung mit der Gemeinde über die Herstellung des Zweitanschlusses zu schließen.

 

Sachverhalt während des Sitzungsverlaufes:
Der Vorsitzende stellt den Sachverhalt dar.

 

Entsprechend dem Antrag des Bauherrn wird Folgendes zur Abstimmung gestellt:

 

Beschluss:

Der Gemeinderat nimmt Kenntnis vom Antrag auf Vorbescheid hinsichtlich der Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage und Abstellraum auf dem Grundstück mit der Fl. Nr. 1592/2 der Gemarkung Unterleinleiter und erteilt sein gemeindliches Einvernehmen gemäß § 36 BauGB, vorbehaltlich dass eine Kostenvereinbarung über die Herstellung des Hausanschlusses zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde Unterleinleiter geschlossen wurde. Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes wird gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung hinsichtlich der Dachneigung und des Baufensters erteilt.

Abstimmungsergebnis: 12 : 1